חיוב בניגוד להסכם פשרה/חיוב רטרואקטיבי

Categories: כללי

עת"מ 15026-09-16 קנית השלום השקעות בע"מ נגד עיריית עכו. בפני כבוד השופטת בטינה טאובר, מתאריך 30.4.17.

עתירה כנגד העירייה המחייבת בארנונה שטחים משותפים במתחם קניון עזריאלי בעיר עכו, שלא בהתאם להסכם פשרה, שנחתם בין העותרת לעיריית עכו בדצמבר 2013, אשר נועד להסדיר, לכאורה, את חיוב הארנונה בגין שטחים אלה החל ממועד הקמת הקניון בשנת 2011.

צו הארנונה של העיר עכו לא היה מותאם בזמנו לנכס מסוג זה, בשים לב לאזור בו הוקם, כאשר, בין היתר, צו הארנונה של העירייה לא כלל הוראה לעניין חיוב השטחים המשותפים בקניון.

בין הצדדים התגלעה מחלוקת, בנוגע לחיוב הארנונה של הקניון, הן לעניין השטח העיקרי והן לעניין השטחים המשותפים, אשר כללו שטחים טכניים, שטחי חירום, שטחי חנייה, שטחי מעבר וכדומה. עמדת העירייה הייתה, כי השטחים המשותפים יחויבו לפי התעריף העיקרי, הקבוע בצו הארנונה לנכס, המצוי באזור א'.

החברה הגישה העותרת השגה וערר במסגרתם טענה, כי היא אינה מחזיקה בכלל השטחים המשותפים וכי יש לחלק שטח זה בין המחזיקים השונים.

כמו כן טענה כי בהיעדר הסדרה מפורשת בצו הארנונה, לנושא חיוב הארנונה בגין השטחים המשותפים, חיוב השטחים המשותפים בקניון לפי הסיווג היקר,  הינו שגוי ובלתי סביר באופן קיצוני, שכן לשטחים המשותפים בקניון יש מעמד מיוחד של מעין רחוב והם אינם אמורים להיות מחויבים לפי התעריף העיקרי. כמו כן, טענה העותרת, כי חיוב בשטחי החניה לפי התעריף הגבוה הינו בלתי סביר באופן קיצוני, שעה שבצו הארנונה קיים סיווג לחניון בתשלום ולקרקע לחניה.

בוועדת הערר לענייני ארנונה הוצא כי הצדדים ינסו למצות את המחלוקות ביניהם מחוץ להליך הערר. ואכן נבנה הסכם פשרה, שהסדיר את חיוב הארנונה בגין השטחים המשותפים בקניון החל ממועד הקמתו בשנת 2011. ועדת הערר נתנה תוקף להסכם הפשרה. סוכמו הסיווגים השונים והתעריפים. כמו כן הועברו השטחים המשותפים בחלקים ל שוכרים השונים.

אלא שלפי טענת החברה, במהלך שנת 2016 שלחה העירייה לחברה ולכל המחזיקים בנכסים בקניון הודעות שומה מתוקנות. במסגרת הודעות השומה המתוקנות שונו השטחים המשותפים, המיוחסים לכל שוכר (על כך העותרת אינה מלינה). כמו כן, שינה המשיב את סיווג חיוב הארנונה בגין השטחים המשותפים, באופן בו כל השטחים חויבו לפי הסיווג היקר,  וזאת בניגוד להסכם הפשרה. המשיב החיל שינוי זה באופן רטרואקטיבי, החל מראשית שנת 2015.

חברת קנית השקעות פנתה לעירייה וביקשה לתקן את הטעות ולחייב את המחזיקים, בהתאם להוראות הסכם הפשרה. העירייה מצידה השיבה כי תיקון השומות לא נעשה מחמת טעות, אלא שהתיקון נובע מהחלטה מודעת של העירייה, אשר בחנה את חיוב שטחי המחזיקים ותיקנה את שומות הארנונה של כל המחזיקים. המשיב ציין, כי אמנם נחתם הסכם פשרה בין הצדדים, ואולם, העירייה סבורה, כי הסכם הפשרה אינו מתייחס לחיוב בשטחים "שאינם בחזקת הקניון, אלא בחזקת המחזיקים השונים". כן ציין המשיב, כי לאחר בדיקה התברר, כי החיוב של השטחים המשותפים לפי הסיווג בתעריף המופחת אינו מותר, על פי צו הארנונה של העירייה.

העתירה הנוכחית היא ההשגה של חברת קנית השקעות על החלטת העירייה בהתנערותה מהסכם הפשרה עליה חתמו. תיקון שומות הארנונה של המחזיקים בקניון, ובכלל זה שומת השטחים שבחזקת העותרת עצמה, תוך התעלמות מהוראות הסכם הפשרה, לא נעשה כדין ומהווה סטייה מהתנהגות תקינה של הרשות וסטייה ממתחם הסבירות, זאת על רקע העובדה, כי המשיב לא הצביע על כל שינוי רלבנטי, המצדיק את הפרת ההסכם, וכאשר התנהלות המשיב הצביעה על המשך קיומו של ההסכם לאורך מספר שנות מס, באופן שהביא להסתמכות העותרת, כי ההסכם ימשיך להתקיים.

לטענתם התנהלות העירייה, ביחס להפרת הסכם הפשרה, מהווה התנהלות בחוסר תום לב קיצוני. בעניין זה נטען, כי הצדדים הגיעו להסדר צופה פני עתיד, המסדיר חיוב שטחים אלה, לאחר שהעירייה הבינה, כי חיוב השטחים כולם לפי סיווג גבוה (הקבוע לנכסים באזור א', סוג ה') הינו בעייתי ויוצר חוסר סבירות קיצוני ואפליה, הן ביחס לעסקים אחרים ברחבי העיר עכו והן ביחס לשטחים משותפים בקניונים ברשויות מקומיות אחרות.  העירייה מבקשת להתנער מהסכם הפשרה, שלא כדין.

העירייה מצידה ביקשה לדחות את העתירה על הסף, הן מחמת היעדר יריבות וחוסר סמכות עניינית, והן לגופה.

לטענתה חברת קנית אינה רשאית להעלות טענות כנגד שומות ארנונה שנשלחו למחזיקים אחרים, לא כל שכן, שעה שחלק מן המחזיקים השונים בקניון התנהלו ו/או מתנהלים אל מול עיריית עכו בהליכים משפטיים, שעומדים בפני ועדת ערר. אין סיבה שהעותרים, שמחזיקים רק בכ-3.21% בלבד משטח הקניון, יתנהלו במקביל בסוגיות דומות במסגרת העתירה.

עוד טען המשיב, כי דין העתירה להידחות על הסף, מחמת היעדר סמכות עניינית של בית המשפט לעניינים מנהליים לדון בעתירה, מאחר שטענת סיווג השטחים המשותפים לצורך חיוב בארנונה, דרכה להתברר בפני ועדת הערר ולא בפני בית המשפט במסגרת עתירה מנהלית.

עוד נטען על ידי העירייה, כי לאור התנהלות חברת קנית, לא ברור כיצד העותרת טוענת לפגיעה בעקרון ההסתמכות שלה, שעה שבכל עת ולפני כל גוף שיפוטי היא הציגה מצג, לפיו הקניון לא פעל כדין, והעבירה הודעת בעלים שגויה, שאינה תואמת את המצב העובדתי הנכון, במטרה להתחמק מתשלום מס אמת.  התנהלותה חסרת תום הלב מספיקה כדי להתיר את החיוב הרטרואקטיבי על כנו ולקבוע, כי מדובר בחיוב שנעשה בסמכות וכי מדובר בחיוב סביר.

המשיב הוסיף וטען, כי הסכם הפשרה מנוגד להוראות צו הארנונה של העירייה. על כן, בהיעדר סיווג שמאפשר חיוב של 50% מהתעריף בצו הארנונה, התאימה העירייה את החיובים לצו הארנונה ולמצב המשפטי שחל בעניין. זאת ועוד העירייה רשאית להשתחרר מהסכם הפשרה. זהו הסכם שלטוני, המבטא הסדר חוזי בין רשות מקומית לבין האזרח, בנוגע להפעלת סמכות שלטונית בעניין גביית מיסי ארנונה. הלכת ההשתחררות חלה גם על רשויות מקומיות וכי גביית מס האמת ושמירה על הקופה הציבורית גוברים בנסיבות העניין על קיום הסכם הפשרה, שכן הפגיעה שתספוג העותרת בגין אי כיבוד ההסכם הינה כאין וכאפס, לעומת הנזק שעלול להיגרם לעירייה, ובכלל זה לכל הנישומים ברחבי העיר, אשר יקופחו מאפליה פסולה.

עוד טענה העירייה, כי בענייני מסים ידוע, כי כל שנת מס עומדת בפני עצמה ונתונה לבדיקה מחודשת, כך שהסדרי פשרה שנחתמים עם הרשות אינם מחייבים לנצח. נטען, כי במקרה הנדון, הסכם הפשרה לא נקצב בזמן ובנסיבות אלה, אין ספק, כי הסכם, שלא נקבעה תקופת תוקפו, ניתן לביטול, וודאי לאור שינויים במצב העובדתי והמשפטי.

הועלו על ידי העירייה גם שתי טענות מקדמיות, לשם דחיית העתירה על הסף, ואלה הן: טענת היעדר יריבות וטענת חוסר סמכות עניינית.

פסק הדין

  • העתירה התקבלה חלקית.
  • תחילה דחתה השופטת את שתי הטענות המקדמיות:
    • טענת המשיב להיעדר יריבות אינה יכולה לעמוד. משעניינה של העתירה הוא נסיגת עיריית עכו מהסכם הפשרה שנחתם בינה לבין העותרת, תוך חיוב העותרת וכן יתר השוכרים והמחזיקים בשומת ארנונה רטרואקטיבית, אין בידי לקבל את טענת המשיב, להיעדר יריבות בין העותרת למשיב, ודין טענה זו להידחות.
    • חוק בתי משפט לעניינים מנהליים, מסמיך את בית המשפט לדון בענייני ארנונה לפי כל דין. בתי משפט לעניינים מנהליים מוסמכים לדון בכל טענה אחרת הנוגעת לארנונה. בשורה של פסקי דין, נקבעה ההלכה, לפיה כאשר עסקינן באחת מהטענות המפורטות בחוק הערר, על החייב בארנונה להעלות את הטענות האמורות במסלול שנקבע לשם כך בחוק הערר, ואין מקום לפנות לבית המשפט כערכאה ראשונה. אין חולק, כי שאלת סיווג השטחים המשותפים וגודלם, כמו גם שאלת זהות המחזיק בשטחים המשותפים, הינן מסוג השאלות הכלולות בחוק הערר. לכן, על הטוען להן למצות את ההליכים בעניינן תחילה בהליכים הקבועים לשם כך בחוק הערר, ובכלל זה בפני ועדת הערר, ואזי לפנות לבית המשפט.
  • השופטת קבעה כי החלטת עיריית עכו להשתחרר מהסכם הפשרה הייתה כאמור במסגרת מתחם הסבירות. בפרט כאשר לא הוצג טעם משכנע לעריכת הסכם פשרה לפרק זמן בלתי מוגבל ולנוכח העובדה, כי בעקבות חתימת ההסכם ושינוי זהות המחזיקים בשטחים המשותפים בספרי העירייה נתגלעו מחלוקות רבות בין העירייה והמחזיקים אשר נידונו/נדונות בפני וועדת הערר ואשר במסגרתן הועלו בין היתר טענות כנגד גודל השטחים המשותפים שיוחסו לנישומים השונים בהתאם לטבלה שהעבירה העותרת. על כן, ועל מנת לאפשר לעירייה לגבות מס אמת, החלטת העירייה להשתחרר מההסכם נופלת בגדר מתחם הסבירות. אולם אפשרה השתחררות מהסכם זה רק החל מיום 07/07/16, כך שחיובי השומה הרטרואקטיביות שנשלחו על ידי המשיב דינם להתבטל.
  • עם זאת, הגם שמצאה השופטת כי קיים הצדק סביר להשתחררות עיריית עכו מהסכם הפשרה, נסיבות העניין מצדיקות מיתון מסוים של התוצאה לטובת העותרת ויתר המחזיקים, באופן שניתן להתיר את השתחררות העירייה מהסכם הפשרה, אך מהמועד בו השיב המשיב לפניית העותרת, קרי מיום 07/07/16 ולהבא. מקובלת עליה טענת חברת קנית, כי שומות הארנונה, שנשלחו לה וליתר המחזיקים, מהוות שומות רטרואקטיביות אסורות.
  • באשר ליתר הסוגיות, לרבות לעניין הסיווג, גודל השטחים וזהות המחזיקים בשטחים המשותפים בקניון, רשאית חברת קנית לפעול להגשת השגה ו/או לפנות לוועדת ערר, על פי שיקול דעתה.
  • השופטת העירה כי ראוי שהעירייה תפעל לתיקון צו הארנונה באופן שזה יכלול סיווגים ותעריפים המתאימים לשימוש שנעשה בשטחים המשותפים בקניון, באופן שייתר את ההתדיינויות בין הצדדים, בינם לבין עצמם, ו/או בין העירייה למחזיקים השונים בקניון.
  • התנהלות העירייה בעניין זה, יש בה משום הפרה של חובת ההגינות ועולה כדי חוסר תום לב, כלפי העותרת, אשר הסתמכה על כך, כי הסכם הפשרה ימשיך לחייב את הצדדים לתקופת זמן ממושכת, ובמקום זאת, מצאה עצמה מחויבת בתעריף יותר גבוה מהתעריף בו הייתה מחויבת לולא נקשרה בהסכם הפשרה.

 

*המידע המוצג באתר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המפרסם ו/או בעל האתר אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

 

© כל הזכויות שמורות - קרת ecpm - בנייה וקידום אתרים